Рівень забезпечення населення якісним та доступним житлом – один з основних критеріїв розвитку держави та добробуту суспільства. В Україні важливими питаннями державної житлової політики – є питання доступності житла та збалансування цінової політики, яка була б прийнятною для більшості громадян.

Разом з тим, теоретично держава має бути зацікавлена у тому, щоб якомога більше людей ставали власниками житла, оскільки з набуттям права власності, громадяни стимулюють зростання попиту в інших економічних галузях: купують будівельні матеріали, меблі, побутову техніку.

З початку 2008 року будівельна галузь найбільше постраждала від фінансово-економічної кризи, через поступове зниження обсягів кредитування будівництва, відсутності державної підтримки галузі та зниження платоспроможності населення, переважна більшість будівельних майданчиків стали порожніми, а введення будинків в експлуатацію значно сповільнилося. Враховуючи попередній «перегрів» ринку нерухомості через цінові спекуляції, не дивно, що за короткий період часу, ринок обвалився і наразі перебуває у тяжкій стагнації, з якої за прогнозами експертів зможе вийти не раніше 2012 року.

Частково або повністю були згорнуті державні програми будівництва соціального житла для різних категорій громадян, які потребують поліпшення житлових умов: багатодітних та малозабезпечених сімей, військовослужбовців, бюджетників. Реалізація цих програм забезпечувала одну з ключових гарантії соціального захисту право кожної людини на житло, що гарантується 47 ст. Конституції України.

Красномовним свідченням рівня розвитку житлової політики є той факт, що держава досі живе за Житловим кодексом введеним в дію ще у 1983 році. Тож не дивно, чому в Україні діють старі радянські вимоги та норми, що на сьогоднішній день не забезпечують елементарних потреб суспільства у якісних та комфортних житлових умовах. Теж саме, стосується і вимог до жилих приміщень, порядку надання житла різним категоріям громадян, управління житлом та якістю надання комунальних послуг.

Виділення земельних ділянок як під житлову, так і під комерційну забудову останнім часом супроводжується корупційними схемами, оскільки відбувається не прозоро та без врахування думки громадськості. Подібна практика «ущільнення» забудови не виправдовує себе та зустрічає активний супротив. Декілька будинків зведених на місці дитячого майданчика або скверу майже не змінять ситуацію в масштабах міста, а тому мають на меті швидше збагачення власників та замовників подібного будівництва аніж вирішення житлової проблеми.

За останні роки в Україні почастішали випадки будівельних афер, внаслідок необачності самих інвесторів, а також виділення владою земельних ділянок сумнівним фірмам. Чого тільки варта горезвісна «Еліта Центр» у Києві. Внаслідок цього, окремі люди, що шахрайським способом заволоділи грошима вкладників і досі не понесли заслуженого покарання, інвестори втратили власні гроші, а держава та чиновники, що допускають подібні ситуації – втрачають залишки суспільної довіри до влади.

Якісне та доступне житло повинне задовольняти мінімальні потреби людини у житловій площі з розрахунку кількості квадратних метрів на одну людину. Сьогодні ці норми практично ігноруються. В середньому, за різними даними, кількість житлової площі на одного українця становить близько 20 м2 загальної житлової площі. У країнах Європи в аналогічний показник у декілька разів вищий. Окрім цього, в Україні частішають випадки, коли середня житлова площа на одну людину становить 5-7 метрів, а таких громадян в Україні понад 7 млн. У черзі на отримання житла перебуває близько 1,5 млн. українських сімей з яких більше 672 тисяч потребують соціального житла. Також близько 3,5 млн. сімей та інших людей (ветеранів, пенсіонерів) мешкають у гуртожитках чи комунальних квартирах, молоді сім’ї змушені орендувати приватне житло. Ще 7 млн. осіб мешкають у аварійних будинках або таких, що потребують негайної реконструкції. Наприклад у Києві, люди живуть у аварійному будинку, що постраждав внаслідок вибуху газу. Інші мешканці живуть у самісінькому центрі столиці у будинку вік якого становить майже 100 (!) років. Востаннє ремонт там проводився десь у 60-х роках. Таким чином, житлова проблема є актуальною для майже 19 млн. українських громадян, що потребують покращення житлових умов.

Квартирні черги на житло є однією з проблем, яка дісталася Україні від Радянського Союзу, де житловий фонд перебував в державній власності. Внаслідок приватизації 1990-х років та масовому переходу житла у приватну власність, нові ринкові умови створили проблеми для громадян, які не встигли отримати житло від держави, а в сучасних умовах просто не мають можливість його купити. Особливо гостро ця проблема постає для молодих сімей та соціально-вразливих категорій населення. Після початку реалізації Державної програми молодіжного житлового будівництва здавалося, що держава нарешті почала робити перші кроки у напрямку вирішення цієї проблеми, проте непродумана реалізація цієї програми призвела до того, що вже у 2005 році почала з’являтися заборгованість з боку держави по непогашеним відсоткам, в той час як суми на погашення боргу в державному бюджеті щорічно зменшувалися. В результаті цього, багато молодих сімей, що повірили державному молодіжному кредитуванню сьогодні змушені самостійно сплачувати кредити або ж повернути квартиру.

До початку будівельного буму 90-х коли в Україні почали будувати панельні 16 та цегляні 9-ти поверхові будинки, переважна частина житлового фонду України складалася з 5-ти та 7-ми поверхових «хрущовок», зведених ще у 1960-80 роках за ініціативою тодішнього Генерального секретаря КПРС М.Хрущова у рамках державної програми «Будівництва дешевого житла для однієї родини». Сьогодні більшість з цих будинків перебувають в аварійному стані, а реконструкції потребують цілі райони забудовані такими будинками. Значно гальмує процес реконструкції застарілого житлового фонду різкий спад загального обсягу будівництва, збільшення сегменту будівництва «елітного» житла разом зі зменшенням зведення соціального через недоступність іпотечного кредитування та державних програм підтримки. У 2009 році в Україні за рахунок будівництва нових житлових будинків та гуртожитків було введено в експлуатацію 6,4 млн. кв. м житла, що на 39% менше порівняно з 2008 роком. В планах на 2010 р. введення в експлуатацію 9-10 млн. кв. м. житла, чого можливо досягти лише за допомогою відновлення державних соціальних програм та кредитування будівельної галузі.

Прийняття нового Житлового кодексу – це необхідна вимога сучасного життя, виконання якої значно сприятиме вирішенню проблеми забезпечення громадян житлом, регулюванню житлових відносин та переходу українського ринку житлової нерухомості на якісно новий рівень. Звичайно, це потребуватиме і поетапного зростання доходів громадян, встановлення прозорих цін на ринку житлової нерухомості з метою унеможливлення спекуляцій. Проте Житловий кодекс повинен враховувати перспективу розвитку якісного приватного житла, яке буде доступним для більшості категорій громадян, а також соціального житла, що має надаватися державою у тимчасове користування.

Основою для прийняття сучасного Житлового кодексу, що регулюватиме житлові відносини є 47 ст. Конституції України, за якою держава має створити рівні умови для будівництва, придбання та оренди житла, а громадянам, які потребують соціального захисту держава надає житло у безоплатне користування або за прийнятну плату, відповідно до чинного законодавства. Нормативно-правове регулювання буде позбавленим суперечливих норм, що не відповідають основним положенням Конституції.

Мова йде про те, що радянський Житловий кодекс гарантував тодішньому середньому класу безкоштовне житло, оскільки суспільство розвивалося в умовах домінування державної власності, тоді як сучасне житлове законодавство, має закріплювати право кожної людини на доступні та якісні квартири, що будуть знаходитися у приватній власності громадянина відповідно до розвитку сучасної соціально-орієнтованої економіки. В свою чергу завдання держави – забезпечити безкоштовним житлом соціально-незахищені категорії громадян, з метою чого потрібно здійснити переоблік таких категорій на рівні кожної територіальної громади.

Перегляду потребує і механізм виділення під житлову забудову земельних ділянок. Зокрема, у Києві систематичне порушення законодавства та ігнорування думки мешканців столиці з приводу земле відводів у історичних місцях, зелених зонах та шляхом ущільнення вже стало прикрою традицією. Погодження процесу виділення земельних ділянок з громадськістю зможе сприяти цивілізованим відносинам між державою, органами місцевого самоврядування, забудовниками та мешканцями територіальних громад. «Тіньова» практика надання ділянок землі під житлову забудову призвела до того, торгові і офісні центри будують в центрі міста на величезній площі, а житлові будинки – на місці дитячих майданчиків, скверів та паркових зон. За приблизними підрахунками великі міста мають в своєму розпорядженні значний нереалізований потенціал – понад 120 тис. га землі, на яких можна збудувати понад 30 млн. кв.м. нового, сучасного житла. Тобто за нинішніми показниками, виконати майже 3-річну державну норму.

Проте влада великих міст вирішує проблему пошуку території для будівництва звичайним варварським способом – знищенням зелених насаджень, тоді як виконати це можливо за рахунок звільнення центру міст від великих малорентабельних та застарілих промислових підприємств, що надасть площі, необхідні для будівництва нового житла. Після погодження документації з органами місцевої влади, забудовника потрібно зобов’язати проводити громадське обговорення плану будівництва: розповісти про переваги та недоліки будівництва, побудувати необхідну соціальну інфраструктуру: дитячі садки, школи, лікарні, спортивні майданчики, відновити або збільшити кількість зелених насаджень, тощо.

Шляхом громадського контролю забудови можна унеможливити виділення земельних ділянок у паркових зонах, підвищити престиж віддалених районів за допомогою створення сучасної розвиненої інфраструктури, об’єктів сервісу, культури, спорту та відпочинку. Проте часто і бізнес і влада діють проти закону всупереч рішенням місцевої громади: фальсифікують результати громадських слухань, не пускають на них мешканців запрошуючи лише «потрібних» людей, які зовсім «не проти» будівництва нового будинку на місці єдиного в районі парку.

Відсутність власного житла, на сьогоднішній день, є однією з головних проблем для багатьох молодих українських сімей. Створення сприятливих умов отримання житла для молодих сімей означатиме покращення демографічної ситуації в державі, а також значне надходження інвестицій в національну економіку. Кредити для молодих сімей мають бути доступними, мінімальним терміном до 20 років, з максимальною відсотковою ставкою до 5% річних, а вікову групу кандидатів на молодіжний кредит потрібно відновити на минулому рівні – 30 років. Також необхідно переглянути механізм компенсації державою відсотків по кредитуванню, що не можливо буде здійснити без збільшення державного фінансування та контролем над використанням цих коштів. Можливо розглянути і пропозицію про переведення молодих сімей до особливої соціальної категорії громадян та їх кредитуванні за окремими умовами іпотечних програм.

Не останнє місце у відновленні молодіжного кредитування полягає у збалансуванні цін на житло. Вже зрозуміло, що без втручання держави, ринок нерухомості України поки що не може самостійно регулювати цінову політику на основі законодавчої бази, а також загальних механізмів ціноутворення за рахунок збалансування попиту та пропозиції. В цьому плані «послугу» ринку зробила криза, яка очистила його від спекулянтів та максимально наблизила космічні ціни до реальних купівельних можливостей споживачів.

Доступне соціальне і приватне житло можна забезпечити і через зниження собівартості будівництва, що відбувається на основі оптимізації витрат, аналізу, контролю та управління ресурсами при проведені будівельних, інженерно-монтажних, оздоблювальних та інших видів робіт. Окрім того, знизити вартість житла зможе політика стратегічного планування реалізації будівельних проектів, забезпечення оперативного управління, контроль якості будівництва, прозора фінансова звітність, раціональне використання матеріально-технічних ресурсів.

Не складно передбачити, що в умовах кризи ліквідності, втрати довіри суспільства до банківської системи та зниженні платоспроможності населення, банківські установи будуть поступово відновлювати іпотечне кредитування лише під гарантії державного забезпечення не дуже розраховуючи на платоспроможність позичальників. Через невідпрацьовані механізми сприяння та розвитку іпотечного кредитування держава не може досягти успіхів у розвитку соціального житла, коштів на будівництво якого просто немає. Гарантіями іпотечного забезпечення з боку держави могли б стати цінні папери та державні облігації. Стимулювання подальшого розвитку іпотечного кредитування та вдосконалення регулюючих механізмів у цьому напрямку значно сприятиме мобільності коштів на первинному ринку житла, формуванню адекватної цінової політики, врівноваженню попиту та пропозиції. Проте досягнути такого результату можливо лише через підвищення платоспроможності переважної частини населення шляхом створення нових робочих місць, забезпечення громадян стабільною роботою та гідною зарплатнею. Лише будучи впевненими у завтрашньому дні, багато молодих сімей будуть користуватися іпотечним кредитуванням збалансовуючи відносини між фінансовими інститутами та державою.

Щодо розвитку соціального житла, то на першому етапі воно зможе залишатися у власності держави з правом довгострокового користування для різних категорій громадян. Соціальне житло – це реалізація політики піклування про незахищені категорії населення, що будуть безкоштовно отримувати його в користування. Розвиток та субсидіювання соціального житла є актуальною потребою відповідно до сьогоднішнього соціально-економічного розвитку держави. Для ефективного функціонування державного соціального фонду він має чітко враховувати суспільні тенденції розвитку, економічну ситуацію в державі та проводити постійний переоблік громадян, які мають потребу у такому житлі. Як підтверджують приклади розвинених держав, розмір соціального житлового фонду та форми подальшої власності житловим фондом залежать від внутрішніх особливостей кожної країни.

Наприклад, в США частка соціального житла у житловому державному фонді становить усього 1,2%, а в країнах Західної Європи соціальний фонд може як повністю належати держави без права приватизації, так і мати сегментований характер в залежності від потреб суспільства: державне володіння, обмежене приватне володіння, державне володіння з правом подальшого викупу.